• 试析小产权房法律问题研究 不要轻易放弃。学习成长的路上,我们长路漫漫,只因学无止境。


      近两年,小产权房问题成为当前亟待解决的社会难题。它不仅涉及到经济、法律层面,涉及到政府、农民个人、农村集体和开发商等多个利益主体,而且还涉及到农村土地产权、城镇住房保障等复杂的制度层面。本文就从法律的角度来探讨小产权房目前产生的社会矛盾等问题,对小产权房面临的困境探讨解决之道。   论文关键词 小产权房 土地管理制度 住房保障制度   一、小产权房的概述   (一)小产权房的定义   法律上并没有严格界定何为小产权房,也根本没有规范的法律术语,小产权房只是大家通俗的称呼。为了区别经法定审批程序在国有土地上建设出售的商品房(俗称大产权),住房和城乡建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》中,对小产权房做了如下定义 “在农民集体所有的土地上建设的房屋,未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售,并且其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发”。   (二)小产权房的性质   我国《土地管理法》规定,房地产开发所需的土地限于国有土地,集体土地的非农利用只能够在乡镇企业、村民建设住宅以及乡(镇)村公共设施和公益事业建设中选择。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租于非农业建设。因此,利用集体土地进行小产权房建设是与现行法律相冲突。   根据物权法的基本理论,小产权房中的产权不是房屋所有权,房屋占有者并不直接享有使用、受益和处分的权利。具体来说,在集体宅基地上建设的房屋,其所有权主体只能是具有集体组织成员身份的村民,而集体建设用地是禁止流转的,集体土地上的房屋建设好后,所有者不能将其出售给本集体组织以外的成员。小产权房的购买者通过支付对价获取的不是房屋的所有权,而是房屋的租赁权和使用权,只是这种租赁权和使用权的行使期限很长而已。   可见,就当前法律、法规而言,小产权房并没有依法存在的依据。“小”产权房实际上是“无”产权房、违法房,它的存在得不到法律的认可,它的流转得不到法律的保护。   二、小产权房出现的原因   (一)二元土地产权制度是根源   依照《土地管理法》的相关规定,农民集体不能出让或出租甚至转让其所有的土地使用权,不能让其用于非农业建设,不论什么单位和个人使用土地用于建设,都得按照《土地管理法》的相关规定申请,且只能申请使用国有土地。即使是开发商要修建商品房,也必须依法申请使用国有土地,除非属于本集体经济组织内部的成员要办企业或者修建自己的住房,才可以使用本集体经济组织的土地。所以,如果要将商品房修建在农村集体所有的土地上,首先,得由政府出面征地,然后将征得的地转化为建设用地。其次,由政府将建设用地出让给开发商,开发商再把土地出让金等合法的税费向政府缴纳完毕后,其才可开始修建商品房,向购房者出售。正是由于这种虽然合法但不合理的怪逻辑存在,今天遍布全国的小产权房才会存在,才会引发一系列问题。究其存在的根本原因,主要是目前试行的土地双轨制度造成的。   (二)城镇房地产价格虚高   近几年,我国全面实施住房制度改革,城市建设水平也由于房地产业的发展而有很大进步。但是其中也有着人为投机与炒作的违规操作,导致房价水涨船高。因此,大部分购房者购买小产权房的原因是由于其低廉价格。大多数的购买者都为自己居住,但是仍有资金富裕的投资者以其作为一种赚取利润的手段。购买小产权房的人,不外乎有这么几种类型 第一类,即前文所述手头富裕之人,也是极少数之人,他们购买力强,购买小产权房主要用来投资;第二类是购买力较弱,可没有资格申请购买经济适用房和限价房,但为满足基本所需“住”,而出此策略;第三类是符合购买经济适用房或者限价房的条件,但是在资格审查阶段遭遇到暗箱操作或者由于自身经济条件等问题,由此仍选择了小产权房。   再加上,我国经济适用房和廉租房等住房保障制度仍然亟待完善,无法及时跟上迅速且持续增长的住房需求,因而,导致中低收入家庭得不到住房保障,选择小产权房也着实是无奈之举。   (三)监管漏洞是温床   从实际情况可看出,小产权房多集中在市郊,就在政府的眼皮底下,从开工建设到出售交付,一时半刻不可能完成得了。若是相关政府职能部门及早的介入,发现一起就查处一起,在小产权房刚有露头之势就毅然制止,那么就不会形成现如今的燎原之势。在如此长期的一个过程中,监管不严、监管不力是毋庸置疑的。并且在其中还有很多基层干部、乡政府的领导从中谋取利益,甚至有些还有更长的利益链条,这些都是在处理小产权房问题中不能忽视的。事实可看出,监管漏洞的存在是很明显的,而且还仅仅是冰山一角,更为可怕的是,有些地方政府有些基层领导为了谋取私利,还在扮演着推波助澜的角色,导致牵涉面广,难以进行合理的疏导。这对彻底解决小产权房问题的危害性是深远的,是不能忽略的一个严峻问题。   三、小产权房的法律规制及制度完善   (一)抑制小产权房继续发展的路径   面对动机各异的购买者,处理小产权房的解决对策也形态各异。不可一刀切,直接整个废除小产权房已存法律法规,如此会损害已是中低收入的购房者群体,更甚会影响到社会的稳定性,必须要具体问题具体分析。也不能任意就使其合法化,法律法规的修改自然免不了,同样的也会涉及到多方利益互相博弈。不妨进行试点,制定科学合理的相关法律文件,然后再进行全面推广,由此可逐渐解决小产权房问题。   1.农用地上的小产权房的解决办法 原则上,根据我国《土地管理法》的相关规定,农业用地上禁止进行违法的非农建设。农业用地本就数量少,而我国人口众多,因此,本着保护农业用地的宗旨,应该将小产权房拆除复耕,并且确定房屋买卖合同无效。万博娱乐网址登录官方网旗下的万博娱乐网址登录是中国地区最具影响力的网络娱乐游戏品牌之一。万博manbetx|点击进入是目前为止最受欢迎的一款博彩类游戏,万博足彩为你提供各类好玩的单机游戏下载,万博足彩拥有完善的游戏平台,万博娱乐网址登录首页如何是权威专业体育新闻资讯网站.而事实上,对于已经建立小产权房多年的农业用地上,复耕价值已不复存在。因此,对于这类小产权房,只能尽量做到“事后的补救”。即首先补办相应手续、土地出让金等税费使其合法化,再对本应避免此事发生的各监管主体进行行政乃至刑事处罚。


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